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物业管理公司和业主委员会的关系研究
论文作者:同为论文网 论文来源:twlunwen.com 发布时间:2015-09-21 09:59:15

第一章 绪论


1.1本课题的学术背景及理论与实际意义


随着房地产业的快速发展和住宅消费观念的不断更新,人们对物业管理的要求越来越高,维权意识也越来越强烈。但是,我国物业管理无论是在理论建设还是实践探索,都远远滞后于国外。其原因主要是:在我国,物业管理作为一种新兴的服务行业,目前物业管理方面的法规和规范尚未完善,与业主关系处理不和谐;其次人们对物业管理的认识还不够透彻,很多人都不知道物业管理是做什么的,而且对业主委员会的作用与其法律地位也不明确。然而,业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带,明确其法律地位对处理双方关系尤其重要。

现阶段《物业管理条例》以及其他有关的法律法规都并没有明确规定业主委员会的法律地位,是否能把业主委员会作为诉讼主体,各地都还有不同的意见和看法。这必然会给物业管理发展和业主委员会自治管理带来很多不必要的麻烦与纠纷。因此,规范业主委员会的运作、明确业主委员会的法律地位就成了保障业主权利,并合理有效地规避风险的必要前提,是进一步理顺物业管理公司和业主委员会关系、保障物业管理工作开展的有效措施。

1.2本课题的来源及主要内容


业主委员会,是指由业主选举产生,代表业主利益的组织,是业主行使共同管理权的一种特殊形式,代表该物业区域内产权人或使用人实施物业管理的主体。但近一段时间以来,开发商、物业管理公司与业主委员会的矛盾层出不穷。尤其是一些业主委员会与物业管理企业之间不和谐的关系,制约着行业的纵深发展。如何处理物业管理公司和业主委员会的关系便成了长期困绕物业管理行业健康发展的一个悬而未决的重大核心问题。

准确科学地认识业主委员会与物业管理公司的概念与性质,明确业主委员会与物业管理公司现状与法律地位,奠定业主委员会的法律主体资格,是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础,也是创造和谐社区和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

本文试图从国内外研究业主委员会的法律现状与存在意义,分析物业管理公司和业主委员会的关系以及双方关系的现状,针对物业管理公司和业主委员会的利益关系和主要矛盾,及对物业管理健康发展的危害,运用案例分析法以及文献分析等方法,来论述物业管理公司与业主委员会的法律关系以及确定我国业主委员会的法律新定位,明确双方的责、权、利关系,以促进双方的和谐发展,创造共同的美好家园。

 


第二章 业主委员会在国内外的法律现状


2.1国内业主委员会的认识


2.1.1我国业主委员会的权利和义务

(1)业主委员会的权利

业主委员会属非法人团体,属于小区业主的自治组织。从理论上讲,业主委员会拥有决策权、审议权、监督权。

1、决策权。其中主要体现在:决定选聘或解聘物业管理公司,代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同;还有决定物业维修基金的使用,物业的翻新、设备的维修保养或更新,需动用物业维修基金时,必须经业主委员会的同意等。

2、审议权。应该说,审议权也是决策权的组成部分。因为对提交到委员会的提案进行审议,审议的结论也是一种决定。业主委员会要进行审议的事项有:管理费预算,每月、季、年度财务会计报表,管理公司的每月及年度工作报告和工作计划等。

3、监督权。行使监督权是业主委员会的重要职能,主要表现在对管理公司工作的监督。监督权的行使主要是:监督管理公司的各项费用支出是否合理得当;监督管理公司的工作能否达的目标。如果管理公司的工作有违背委托管理合同的地方,或管理公司的工作达不到合同目标要求,业主委员会则要督促管理公司在一定期限内予以改进,否则,业主委员会可以解聘管理公司。业主委员会除了监督管理公司的工作之外,还要监督业主认真履行管理公约,监督业主遵守各项管理规章,监督共用设施设备、场地的使用与维护等。

但在实际工作中,业主委员会的权利很难落到实处。一方面,业主委员会多为兼职,没有足够的时间与精力与专职的物业管理公司周旋;另一方面,目前的法律没有给业主委员会以相应的法律地位。因此,无论是面对物业公司还是广大业主,业主委员会的权利都很难落到实处。在面对物业管理如此繁重而复杂的工作时,业主委员会也就只能成为有些人所说的“聋子的耳朵”——摆设。

业主委员会是由全体业主选出的委员组成的机构,代表着全体业主的权益,但按现行法律,它并不具备法人资格,这就给业主委员会的维权活动带来了麻烦,特别是涉及民事诉讼时。

(2)业主委员会的义务

业主委员会作为业主自治组织,在享有业主赋予的各项权利的同时,必须履行相应的义务。

A.遵纪守法。业主委员会的活动必须遵守国家法律法规和政府管理部门的有关规定。遵纪守法是业主委员会自我约束的根本表现。

B.支持配合管理公司开展工作。管理公司虽受聘于业主委员会,业主委员会有权监督管理公司,但也有义务支持管理公司,尽可能为其工作提供方便,应将业主的意见和要求及时向管理公司反馈,协调及增进管理公司与业主之间的关系,帮助管理公司排除工作中的干扰与阻力,为管理公司创造一个宽松的工作环境。

C.做业主的宣传、教育、说服及督促工作。业主委员会向业主公布宣传各项管理规章,教育业主自觉遵守管理公约及规章,说服业主理解有关管理收费,督促业生按规定缴纳管理费及其他应分摊的费用。  

2.1.2我国业主委员会的职责

根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

其中,根据物权法和物业管理条例的规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

由此可见,我国现阶段人们对业主委员会的认识仅仅局限于主观上的认识,认为其只是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织,有一定的权利、义务与职责,却对其法律地位,尤其是对其是否具有诉讼主体资格一直没有深刻认识与确定。

 


2015年09月21日
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